Détenir un bien seul, c'est simple. Détenir plusieurs biens, investir à plusieurs, préparer la transmission, ou séparer son patrimoine professionnel et personnel, c'est là que la SCI devient indispensable.
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet de détenir et gérer de l'immobilier à plusieurs associés. Contrairement à l'indivision, qui crée souvent des blocages entre héritiers ou co-investisseurs, la SCI est organisée par des statuts que vous rédigez librement.
Les principales raisons de créer une SCI :
Point d'attention : la SCI ne se justifie pas dans tous les cas. Pour un seul bien locatif simple, le LMNP au réel peut être plus efficace. La consultation permet d'identifier la structure adaptée à votre situation.
Les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global. C'est le régime le plus simple et le plus courant pour les SCI familiales de gestion patrimoniale.
La SCI paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices. Les taux sont de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25%. L'avantage majeur : la possibilité d'amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable. L'inconvénient : la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut créer une imposition importante.
Il n'y a pas de réponse universelle. L'IR est généralement préféré pour les patrimoines familiaux et la transmission. L'IS peut être intéressant pour des investisseurs actifs qui réinvestissent les profits dans de nouveaux biens. Je vous aide à choisir selon votre situation précise.
Voir la stratégie d'optimisation fiscale →La SCI est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants.
Plutôt que de leur donner un bien immobilier en direct (ce qui implique des droits de donation sur la valeur totale), vous donnez progressivement des parts de SCI. Ces parts peuvent être valorisées avec une décote de 10 à 20% par rapport à la valeur des biens sous-jacents, ce qui réduit d'autant la base taxable.
Combiné avec les abattements de donation (100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans), vous pouvez transmettre un patrimoine important à vos enfants en payant très peu de droits.
La SCI peut également être utilisée en démembrement de propriété : vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants et conservez l'usufruit (les revenus). À votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession.
La création d'une SCI nécessite la rédaction de statuts (par un avocat ou un notaire, comptez 1 000 à 3 000€), les frais d'immatriculation au greffe (environ 70€), et éventuellement des frais de publication dans un journal d'annonces légales (environ 150€). Au total, entre 1 200€ et 3 500€ selon la complexité. C'est un investissement à mettre en regard des économies fiscales et successorales sur 20 ou 30 ans.
Oui, mais c'est rarement conseillé pour la résidence principale. La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value si vous la détenez en direct. Si elle est dans une SCI à l'IS, cette exonération ne s'applique pas. La SCI est plus adaptée à l'immobilier locatif ou aux résidences secondaires.
La loi ne l'impose pas, mais c'est fortement recommandé. Des statuts mal rédigés peuvent créer des problèmes importants lors de la gestion ou de la transmission. Un avocat spécialisé ou un notaire vous garantit des statuts adaptés à votre situation et vos objectifs.
Dans le cadre de mon mandat INOVEA, je vous accompagne sur la stratégie patrimoniale globale liée à votre immobilier : structuration, fiscalité, financement. Je travaille en coordination avec les professionnels de l'immobilier (notaires, avocats) pour que la structure mise en place soit optimale sur tous les plans.
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