Investir dans l'immobilier ancien à rénover, réduire ses impôts, et contribuer à la revitalisation des centres-villes. Besançon est éligible. C'est maintenant qu'il faut agir.
Le dispositif Denormandie est une extension du Pinel à l'immobilier ancien. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en achetant un logement ancien à rénover dans certaines communes, à condition de le louer sous conditions pendant 6, 9 ou 12 ans.
Contrairement au Pinel qui s'est éteint fin 2024 sur le neuf, le Denormandie reste actif et pertinent. Il cible des villes moyennes où la demande locative est réelle et les prix d'achat raisonnables.
Taux de réduction d'impôt :
• 6 ans d'engagement : 12% du prix d'acquisition (travaux inclus)
• 9 ans : 18%
• 12 ans : 21%
La base de calcul inclut le prix d'achat et les travaux, dans la limite de 300 000€ et 5 500€/m². Pour un investissement total de 200 000€ sur 9 ans, la réduction est de 36 000€, soit 4 000€/an d'impôt économisé.
Voir la stratégie immobilière globale →Besançon fait partie des villes éligibles au Denormandie dans le cadre du programme Action Coeur de Ville. C'est un avantage concret pour les investisseurs locaux.
Le prix d'achat dans l'ancien est généralement 20 à 30% inférieur au neuf pour une même surface. Même en intégrant le coût des travaux, l'opération totale revient souvent moins cher. Et à la revente, un bien bien rénové dans un centre-ville attractif comme Besançon a un potentiel de plus-value réel.
Combiner avec le déficit foncier →C'est l'un des montages les plus efficaces en immobilier locatif ancien. Dans certains cas, il est possible de combiner le Denormandie avec le déficit foncier pour maximiser l'avantage fiscal.
Le principe : une partie des travaux génère de la réduction d'impôt Denormandie, une autre partie crée du déficit foncier imputable sur le revenu global. Les deux avantages se cumulent partiellement selon la nature et la répartition des travaux.
Attention : ce montage demande une structuration précise en amont. La qualification des travaux, leur répartition et l'ordre des opérations sont déterminants. C'est exactement ce qu'on définit ensemble lors de la consultation.
Oui. Besançon est inscrite dans le programme Action Coeur de Ville et figure sur la liste des communes éligibles au Denormandie. C'est l'un des atouts de ce dispositif pour les investisseurs de la région. Je vérifie systématiquement l'éligibilité des biens ciblés lors de la consultation.
Le Pinel concernait le neuf, le Denormandie concerne l'ancien à rénover. Le Pinel s'est éteint fin 2024 sur le marché classique. Le Denormandie est aujourd'hui le dispositif de défiscalisation immobilière le plus pertinent pour les villes moyennes comme Besançon. Les taux de réduction sont légèrement supérieurs au Pinel classique (21% sur 12 ans contre 14%).
La loi exige que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux). En pratique, pour un bien acheté 120 000€, les travaux doivent atteindre au moins 40 000€ pour que l'ensemble (160 000€) bénéficie du dispositif. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et achevés avant la mise en location.
C'est possible sous certaines conditions, mais cela demande une structuration précise. Certains travaux peuvent relever du déficit foncier (déductibles des revenus fonciers) et d'autres du Denormandie (réduction d'impôt). La frontière est technique et doit être établie avec un conseiller et un expert-comptable. Je vous accompagne dans cette structuration.
⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, dont la perte en capital.
Un entretien de 1h30, offert. On analyse ensemble si le Denormandie correspond à votre situation et vos objectifs.
Profiter de ma consultation offerte →Arthur Patrimoine accompagne les investisseurs sur le dispositif Denormandie à Besançon (Doubs, 25, ville éligible Action Coeur de Ville) et Lyon (Rhône, 69). Arthur Fernandes de Oliveira, CGP indépendant certifié CIF AMF, conseille sur la réduction d'impôt Denormandie, le choix des biens, les travaux éligibles et la combinaison avec le déficit foncier. Consultation offerte 1h30, sans engagement.