Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs qui permettent de déduire des charges immobilières directement de votre revenu global. Sans plafond de revenus, sans engagement de location longue durée, disponible immédiatement.
Quand vos charges foncières (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an (21 400€ pour les logements faisant l'objet de travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour un investisseur à 41% de TMI avec 20 000€ de travaux, l'économie fiscale totale peut approcher 8 000 à 10 000€ selon la situation. Concrètement, vos travaux vous coûtent souvent moitié moins qu'affiché.
Exemple — TMI à 41%, 8 000€ de loyers annuels, 20 000€ de travaux :
• 8 000€ de loyers neutralisés par les travaux, économie IR + prélèvements sociaux : ~4 650€
• 10 700€ imputés sur le revenu global, économie IR : ~4 390€
• 1 300€ reportés sur revenus fonciers futurs, économie IR + PS : ~750€
Total économisé : ~9 800€ — coût réel des travaux : ~10 200€ au lieu de 20 000€
Calcul indicatif pour une TMI à 41%. Votre économie réelle dépend de votre situation fiscale personnelle.
La frontière entre amélioration (déductible) et reconstruction (non déductible) peut être subtile. Je vous accompagne dans la qualification des travaux pour maximiser la déductibilité dans le respect de la réglementation fiscale.
Voir la stratégie d'optimisation fiscale →Le déficit foncier est particulièrement puissant combiné à une stratégie d'investissement patrimoniale globale.
Vous achetez un bien ancien à rénover dans une zone à fort potentiel locatif. Le prix d'achat est plus faible qu'un bien rénové. Vous réalisez les travaux, qui génèrent un déficit foncier et réduisent votre impôt immédiatement. Une fois rénové, le bien prend de la valeur et génère des revenus locatifs optimaux.
Dans certaines communes, le dispositif Denormandie permet de cumuler la déduction des travaux avec une réduction d'impôt supplémentaire, sous conditions de location à des loyers plafonnés. C'est une combinaison puissante pour l'immobilier ancien dans les villes moyennes comme Besançon.
Attention : pour conserver le bénéfice du déficit foncier, le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Si vous vendez avant, l'administration peut remettre en cause la déduction.
La déduction sur le revenu global est plafonnée à 10 700€ par an (21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). La partie dépassant ce plafond n'est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La partie liée aux intérêts d'emprunt, elle, n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Oui, c'est une stratégie fiscale tout à fait légale et courante. Si vous avez une année avec des revenus exceptionnels (prime, cession d'un actif), programmer des travaux importants cette année-là peut réduire significativement votre imposition. C'est ce qu'on appelle le pilotage fiscal.
Non. Le déficit foncier concerne uniquement la location nue. Pour la location meublée, on est dans le régime BIC et les règles sont différentes (amortissements LMNP). C'est l'une des raisons pour lesquelles le choix entre location nue et location meublée doit être réfléchi en amont, selon votre situation fiscale.
Non. Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) ne permet pas de constater un déficit foncier. Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel des revenus fonciers. Cette option est valable pour 3 ans minimum.
⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, dont la perte en capital.
Un entretien de 1h30, offert. On fait le point sur votre situation et je reviens avec une stratégie sur-mesure.
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